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“大伟看楼市”揭秘:为什么上市房企鑫苑率先

发布: 2017-11-14 10:03 | 来源:www.jptranslate.com | 查 看:

—两则新闻看拿地!—


  这几天有2个新闻受到了市场的广泛关注:


  1:一家销售额突破600亿的企业,在上海一次土地拍卖过程中,因为程序等原因,3.7亿元保证金被罚没。这3.7亿相当于这家企业全年利润的接近20%。


  2:同样一家上市房企——鑫苑地产发布了重金土地悬赏令:


  国内率先在美国纽交所上市的地产开发企业——鑫苑,近日发布土地悬赏令,对提供优质土地信息的业内伙伴,将予以优厚的报酬,其佣金额度在整个行业中都处于较高水平。


  以积极开放、利益共享为原则,与社会各种渠道资源保持密切对接沟通,并设立专项奖励基金用于鼓励提供有效土地信息的合作伙伴。

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  从这两则新闻中房企对土地的关注可见,拿地、拿对地,对房企发展的关键性意义。


  回首过去房地产的20年历史,我们总结发现,万科、恒大这些做的好的房企,其实都是在拿地上做对了的同时做好产品。而类似绿城这样产品优质的企业因为拿地原因,最后只能控股权旁落。


  两个极端案例是:


  地拿错了,就算产品、销售、企划做得再好,就算市场运气也不错,最多也就勉强及格,赚钱就别想了,不赔钱就算不错了;


  地拿对了,或者在正确的时间拿了好地,就算设计普普通通,哪怕后期销售、企划推广很普通,行情又有点背,但这个盘还是可以拿到70多分,最终赚点钱是没问题的。


  可见只要地拿对,一个项目基本就成功了一大半!


  —拿地是一门系统工程!—


  拿地绝不是“单纯的”拿地,而是一门“系统”工程!


  第一,今天很多的土地价格占整体售价已经高达50%,甚至出现了部分地块面粉贵过面包,在2016年全国出现了250宗以上的溢价率100%地块,土地成本没控制住,未来即使市场乐观、利润也非常有限。


  第二,世界上没有一块一模一样的土地,土地自身和附属的地段、配套、交通、资源、商业、学校土地都是不一样的。土地,本质上是不可再生资源,是有限的,是稀缺的,你错过这个机会,很可能就没有了,所以得珍惜每一个目标地块。错了就不再有;


  第三,都在谈房价上涨,但本质上房地产价格增长100%都是地产价格的增长,而不是房产价格的增长,相反房产还会折旧的!所以一个项目未来价格成长性,核心在于土地。


  从发布土地悬赏令可以看到鑫苑地产是一个非常有想法的企业。


  鑫苑目前布局的城市仅有15个,在去化周期高于10个月健康线的12个城市中,鑫苑的城市占了7席,包括昆山、苏州、郑州、济南、上海、长沙、北京等地,这样看来,这应该算是一个中等优质的房地产企业。

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  鑫苑地产业务全球布局


  —鑫苑为什么第一个发布土地悬赏令!—


  那么鑫苑地产这家企业为什么会第一个发布土地悬赏令?


  伟哥分析认为,其实这其实就是体现了这家企业非常简单的几个“心中有数”战略:


  每一块地,都要从公司整体发展角度,即是否要进入一个区域,进入一个城市,是否要扩大在该城市的市场占有率,是否符合公司产品竞争优势。


  1:资金能力+产品能力要“心中有数”


  巧妇难为无米之炊,房地产是典型金融依赖型行业,在拿地之前,首先,要衡量公司既有的资金是否充足,募集资金的能力与成本如何?越做到心中有数,就越发能够更快速地决策和拿地;作为上市房企,鑫苑地产不差钱,在过去的发展中也体现了这家企业一直稳扎稳打的企业作风。


  多年来在包括郑州、北京、苏州、济南等10几个城市的项目运作中也收获了良好的口碑:

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  其二,拿地成本要“心中有数”


  公司取得土地的成本不应该过度高于周边土地的价格,即谨慎对待地王项目,如果公司获得土地的成本低于市场水平,或是市场的土地价格存在刚性,易升难降,则土地成本风险较低。